Les SCPI ont pour avantage d’en proposer une très large gamme, incluant celles qui vous permettront de réduire vos impôts ! Ce sont les SCPI fiscales. Si bon nombre d’investisseurs les ont déjà intégrées dans leur patrimoine, d’autres se posent encore la question sur leurs véritables avantages et inconvénients. En effet, est-ce une bonne idée de souscrire à une SCPI dans le but de réduire ses impôts ?
Bonne idée si …
L’adhésion à une SCPI fiscale se révèle être un bon plan si vous êtes fortement fiscalisé, et si la réduction est supérieure à l’imposition de vos revenus de SCPI. Explications :
Votre réduction d’impôt est calculée en fonction du montant de votre investissement et le taux est défini en fonction du dispositif. Il peut s’agir de la loi Malraux, du régime de déficit foncier, de la loi Denormandie ou encore de la loi Pinel. Si votre imposition est inférieure à ce que vous gagnez comme réduction, vous ne profiterez pas pleinement du rendement qui en est issu. Il vaut donc mieux réaliser une simulation préalable à ce niveau afin de vous assurer que le dispositif que vous comptez choisir est bien adapté à votre choix.
Pour rappel, voici les réductions d’impôt issus de chaque SCPI fiscale :
- avec la SCPI Pinel et la SCPI Denormandie, vous bénéficiez de 12%, de 18% ou de 21% de défiscalisation pour une durée de détention des parts de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans
- la SCPI Malraux permet réduction fiscale de 22% ou 30% et vous vous engagez à détenir vos parts sur une durée de 9 ans
- avec la SCPI de déficit foncier, comme son nom l’indique, la défiscalisation se fait sur la base du déficit enregistré, avec une durée minimale de détention des parts déterminée par la société de gestion
Analysons à présent l’importance de comparer ce que vous gagnez en réduction d’impôt et ce que l’on vous prélève. En effet, les SCPI fiscales exploitent des immeubles résidentiels qui vont générer des loyers, c’est-à-dire les dividendes que vous empochez. Ces derniers sont considérés comme étant des revenus fonciers, et ils sont imposables. Par conséquent, si l’impôt que vous taxe l’administration fiscale est plus important que votre défiscalisation, il vaut mieux réviser votre stratégie, d’autant que le taux de distribution des SCPI fiscales est plus ou moins faible, comparé à celui des SCPI de rendement – soit environ 3%.
Ainsi, afin de garantir une bonne rentabilité, pourquoi ne pas vous faire aiguiller par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ? Vous aurez ainsi la certitude de placer votre argent dans le bon produit afin d’optimiser efficacement votre patrimoine.
Opter pour des SCPI fiscales est aussi une bonne idée pour des fins de diversification. En somme, il vaut mieux ne pas excéder une certaine proportion lorsque vous investissez dans cette famille de SCPI, et plutôt miser sur les SCPI de rendement.
Mauvaise idée si …
Investir dans une SCPI fiscale requiert de détenir les parts pendant la durée d’engagement déterminée par la société de gestion. Celle-ci est d’au moins 6 ans : vous devez donc être prêt à la respecter, afin de conserver vos avantages fiscaux.
Vous pouvez toujours revendre vos parts sur le marché secondaire au cas où vous souhaitez opter pour une sortie anticipée. Cependant, ces SCPI sont extrêmement illiquides, du fait que le nouvel acquéreur des parts que vous revendez ne profitera pas de la réduction d’impôt, mais seulement des loyers qui en proviennent. Ce qui va éroder la rentabilité finale de son investissement.
