Pilier d’un patrimoine à valeur sûre, l’immobilier propose aujourd’hui de multiples solutions financièrement accessibles aux particuliers : c’est le cas de la pierre-papier. Parmi les plus populaires, citons les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et le crowdfunding ou investissement participatif. Si ces deux solutions reposent sur de la pierre, elles se démarquent par les opportunités qui leur sont propres et par leurs spécificités à la fois distinctes et complémentaires. Ce qui fait des SCPI et du crowdfunding deux actifs intéressants à inclure dans le cadre de la diversification d’un portefeuille.
Les SCPI : devenir propriétaire d’un parc d’immeuble de manière collective
Les SCPI fonctionnent comme suit : des exploitants appelés sociétés de gestion collectent les fonds auprès du grand public souhaitant adhérer à cet investissement. Les souscripteurs achètent ainsi des parts de SCPI émises par cette dernière. Une fois les fonds réunis, la SCPI procède à l’acquisition d’immeubles qui seront mis en location afin de générer des loyers et ce, de manière indéterminée.
La durée de détention des parts de SCPI est d’au moins 8 ans. Cependant, c’est sur une période de plus de 22 ans à 30 ans que la rentabilité nette est la plus intéressante, du fait des abattements et des exonérations fiscales en termes de plus-value.
Le crowdfunding immobilier : prêter de l’argent au porteur de projet
Le fonctionnement du crowdfunding immobilier est tout à fait différent. Un porteur de projet immobilier lance un appel à levée de fonds, tout comme dans le cas des SCPI, certes. Cependant, ces fonds sont destinés à la construction d’un immeuble destiné à la revente.
Les investisseurs ne sont pas propriétaires en commun de l’immeuble, mais uniquement des acteurs au financement. La durée de détention des parts est celle correspondant aux travaux de construction jusqu’à la revente, soit 12 mois à 3 ans. Les investisseurs ne perçoivent évidemment pas de loyer, puisqu’il ne s’agit pas d’un programme locatif : leur mise de départ est remboursée par le porteur de projet qui leur verse, en plus, les intérêts associés au prêt.
Quels sont les rendements ?
Celui des SCPI est exprimé en taux de distribution, dont le calcul est basé sur le prix d’acquisition et les loyers perçus ainsi que d’autres paramètres tels que la qualité de la collecte. Le TD moyen est de 4.8% par an et celui-ci est particulièrement stable. Les TD varient d’une SCPI à l’autre, et d’une catégorie à l’autre (SCPI fiscales, de rendement, de plus-value).
En ce qui concerne le crowdfunding immobilier, le rendement est calculé suivant le coût de la construction, le prix de la revente, de même que les paramètres financiers relatifs au financement (fonds propres, prêts bancaires, fonds collectés auprès des investisseurs). Ce rendement correspond à la rémunération des investisseurs, c’est-à-dire au taux d’intérêt qui est de 9% à 12%, en fonction des programmes.
Les SCPI : potentiel élevé de diversification et gestion passive
Les investisseurs ont accès à un portefeuille diversifié de biens immobiliers, souvent répartis sur différents secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, etc.) et localisations géographiques. Cela réduit le risque spécifique lié à un seul bien immobilier.
Par ailleurs, ceux-ci profitent d’une gestion passive, étant intégralement supportée par la société de gestion : suivi des baux, prise en main des travaux, des acquisitions et des reventes, etc.
Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de revenus réguliers, généralement trimestriels.
Le crowdfunding immobilier : une sélection individuelle des projets
Les investisseurs sélectionnent individuellement les projets dans lesquels ils souhaitent investir à travers des plateformes qui sont leur intermédiaire vis-à-vis des promoteurs. Bien que moins diversifié que les SCPI, le crowdfunding permet aux investisseurs de choisir des projets spécifiques qui correspondent à leurs critères de rendement et de risque.
