Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour principale vocation de vous faire profiter de tous les atouts de l’immobilier diversifié, en plus de réduire votre impôt sur le revenu. Mais attention, vous devez aussi tenir compte de certains inconvénients afin de décider si ce placement pierre-papier est réellement adapté à votre patrimoine et à vos objectifs d’épargnant.
Quel est le profil d’investisseur ciblé par la SCPI Pinel ?
Du fait de sa vocation défiscalisante, la SCPI Pinel se révèle rentable pour celui qui est fortement imposé. Il pourra en effet bénéficier de 10.5%, 15% ou 17.5% de réduction d’impôt, calculé sur le montant de son investissement et ce, s’il souscrit en 2023. Selon la stratégie d’acquisition de la société de gestion, toutefois, ces taux peuvent être de 12%, 18% ou 21% - taux initiaux Pinel.
Les épargnants ayant un horizon de placement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans sont particulièrement ciblés par les SCPI Pinel. En effet, la durée de détention des parts est fixée par la société de gestion et elle doit être respectée afin de garantir la défiscalisation. La majorité des SCPI Pinel ont une durée de vie de 9 ans, et quelques-unes d’entre elles sont exploitées sur une période de 12 ans.
Les conditions d’éligibilité
Pas de condition d’éligibilité particulière, en ce qui concerne celui qui souscrit aux parts. C’est plutôt à la société de gestion de supporter la totalité des contraintes associées à la loi Pinel : choix de l’emplacement (A Bis, A ou B1), intégration des locataires en fonction des plafonds de loyers et de ressources, normes de construction ou de rénovation. Ainsi, celui qui investit dans une SCPI Pinel jouit de tous les atouts d’un bien neuf situé dans une commune à forte tension locative.
Une fois la période de détention immobilière échue, c’est aussi à la société de gestion d’organiser la revente de ses immeubles, tandis qu’il prend en main la liquidation de la SCPI. Vous pouvez alors profiter d’une éventuelle plus-value issue de cette revente.
Quels sont les points de vigilance à considérer ?
Les SCPI fiscales ne délivrent pas les mêmes performances que les SCPI de rendement. Le taux de distribution moyen pour les SCPI Pinel est de 2.5%. Toujours est-il que ce taux est assez disparate et qu’il varie d’une SCPI à l’autre : ainsi, il n’est pas rare pour certaines d’entre elles de délivrer un taux de distribution de 3%, voire de 3.5%.
Par ailleurs, pas de possibilité de revente des parts sur le marché secondaire, puisque les avantages fiscaux ne s’appliquent qu’à l’investisseur initial. Celui qui rachèterait éventuellement des parts mises en vente ne collecte alors que les loyers, sans possibilité de réaliser de l’optimisation fiscale. Par conséquent, choisissez bien votre SCPI, dans la mesure où vous ne pourrez réaliser un désinvestissement avant terme (9 ans ou 12 ans).
Bon à savoir : la durée de vie de la SCPI fiscale
La durée de vie des SCPI fiscales n’est pas la même que celle des SCPI de rendement. Dans un premier temps, la société de gestion procède à la sélection et l’acquisition des immeubles, en tenant compte des exigences liées au dispositif. Si l’immeuble a été acquis sur le marché de l’ancien, des travaux de rénovation seront réalisés, ce qui s’étale alors sur une durée approximative de 30 à 36 mois.
Ce n’est qu’après ces opérations que la mise en location est enclenchée, et dont la durée est fonction des contraintes imposées par la loi. Une fois cette période de détention arrivée à son terme, le patrimoine de la SCPI est mis en vente et la société de gestion procède à la dissolution de cette dernière. Cette opération prend généralement 12 mois.
