Vous avez fait l’acquisition d’un bien que vous allez exploiter en le mettant en location, mais la question se pose : nue ou meublée ? Tous deux sont avantageux à condition de réunir tous les bons ingrédients dès le moment où l’acquisition est réalisée. Quoi qu’il en soit, la location meublée est encore plus rentable en raison de la qualité des loyers et surtout des atouts fiscaux découlant du statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP. De plus, la règlementation juridique dans le cadre de la location meublée est plus souple.
Le rendement de la location meublée
Parlons avant tout rendement. Si celui de la location nue est d’environ 3.2 à 38%, il est de plus de 4% pour la location meublée. Ce rendement varie cependant en fonction de plusieurs variables : le prix d’acquisition, le taux d’occupation sur le long terme, le taux de recouvrement des loyers ainsi que le régime : microfoncier pour la location nue, le micro BIC pour la location meublée ou le réel d’imposition.
Le régime fiscal de la location meublée
Comme nous venons de l’énoncer ci-dessus, deux régimes sont applicables :
- le régime micro BIC qui donne lieu à un abattement en fonction de la nature du bien (logement classique, résidence avec services : senior, étudiante, d’affaires, de tourisme). Cet abattement varie de 50% à 71%
- le régime réel qui est plus avantageux en raison des déductions qui s’opèrent sur les revenus imposables du loueur. Ces déductions portent non seulement sur les charges et frais liés à la location, mais aussi sur les amortissements. Ces derniers sont calculés sur l’immobilier (hors terrain) et sur le mobilier ainsi que les équipements. Ainsi, l’amortissement s’étale sur plusieurs dizaines d’années, allant généralement de 20 ans à 30 ans, en ce qui concerne l’immobilier. La défiscalisation est d’autant plus intéressante puisque le loueur est susceptible d’échapper au paiement d’impôt, et ce en cas d’excédent d’amortissement. Celui-ci est d’ailleurs reporté sur les années suivantes.
Les conditions juridiques
Les conditions juridiques sont avantageuses avec la location meublée, en termes de durée, voire de la nature du bail. Celui-ci peut être aussi bien locatif que commercial. En ce qui concerne ce bail, il est le plus fréquent dans le cas de l’achat d’une résidence avec services : il est alors signé avec le gestionnaire et non avec les locataires. Faire louer un bien meublé auprès d’une association donne également lieu à des conditions juridiques attractives, dans la mesure où c’est un bail commercial qui est conclu avec ce dernier, lequel à son tour fait louer le logement à des locataires à revenus très modestes. Le rendement lui aussi est de qualité et les loyers garantis.
Bien préparer sa location meublée
Rappelons encore qu’une bonne rentabilité est le fruit d’une série de préparations soignées qui sont enclenchées avant même l’acquisition et l’investissement proprement dit.
Voici les bonnes questions à se poser : où vais-je investir ? Quelle est la nature de la demande locative de la région ? Quel quartier choisir ? À qui vais-je louer (étudiants, seniors, locataires classiques) ? Quel sera le loyer de la mise en location ? À quel rendement m’attendre ? Comment l’améliorer ? Pour quelle structure opter ?
Meubler et aménager le bien est fonction des locataires attendus, une fois que sa localisation est repérée. Ainsi, il ne disposera pas des mêmes mobiliers et équipements, s’il est loué à des seniors ou à des étudiants. Ce critère est donc primordial avant d’enclencher les aménagements nécessaires. De plus, il vaut mieux cibler un bien répondant aux critères environnementaux et énergétiques en vigueur de préférence, afin de mettre toutes les chances de votre côté.
